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　　5月20日收盘 ，粤港湾控股（01396.HK
，下称“粤港湾智算”）报收18.27港元/股，单日涨超10% ，年内累计涨幅仍达275%
。今年该股最高触及19.85港元
，较年初涨幅超307%。

　　5月15日，这家曾深陷债务泥潭的老牌房企发布公告 ，拟将公司股份简称自5月22日起变更为“粤港湾智算 ”
，正式撕下地产标签，全面转向AI算力服务商 。

　　在AI算力概念爆炒的狂欢中 ，这家“脱胎换骨”的房企究竟是真转型还是资本炒作？艾媒咨询CEO兼首席分析师张毅博士在接受《华夏时报》记者采访时指出
，粤港湾智算的核心竞争力是资产盘活与算力运营双轮驱动，但作为跨界转型企业 ，其仍面临技术迭代响应滞后 、客户结构集中等行业共性风险
。

　　闪电转型

　　这家深陷债务危机的房企仅用150天，就完成了从地产开发商到AI算力服务商的身份切换。

　　故事的起点要追溯到2013年 。当年10月31日
，毅德国际登陆港交所主板，成为国内在港上市的头部商贸物流开发商 ，以“毅德商贸城
”为品牌
，在全国多个三四线城市布局大型商贸物流园区，业务覆盖商贸批发
、仓储物流全链条
。

　　2019年 ，其引入中国粤港湾区控股作为战略股东开启转型
，2020年7月正式更名为“粤港湾控股”，升级为“新生态产城服务商 ” ，实行双品牌运作
，将业务重心转向粤港澳大湾区，拓展至文旅康养、城市更新 、住宅等多个领域。

　　然而 ，2021年下半年房地产行业的深度调整
，逐步击碎了粤港湾控股的产城融合梦想 。由于项目主要集中在惠州
、中山等非核心城市，去化速度远不及预期 ，资金链日益紧绷
。

　　当年其逆市发行的2.77亿美元、利率高达13.85%的优先票据，成为其债务危机的导火索之一。

　　2023年4月
，粤港湾控股宣布对两笔合计约3.48亿美元的到期票据发起交换要约，债务危机全面爆发 ，后续股价一度跌至0.132港元
，多个地产项目陷入停滞 。

　　这场持续两年的债务重组，在2025年迎来转折点。1月 ，创始人蔡鸿文与王再兴双双辞任联席主席
，罗介平与钟军华接掌公司控制权
。

　　据公开信息显示，两人通过关联方合计持有粤港湾超6成的股份 ，完成股权整合后
，新管理层果断启动“去地产化
”战略，将全部资源投向当时火热朝天的AI算力赛道。

　　同年10月23日 ，粤港湾控股全资收购天顿数据
，拿下其旗下大湾区规模最大的潼湖智算中心——该项目总规划机柜超1万个，已获50MW能评批复 。

　　仅仅三个月后 ，深圳福田国资旗下鸿奕智算以8亿元现金认购天顿数据子公司40%股权，这笔交易不仅为其注入了宝贵的现金流
，更带来了关键的国资背书
。

　　此后转型步伐全面加速，2026年2月募资1.22亿港元用于算力云项目 ，推出股份奖励计划绑定核心团队
，最终在3月抛出更名“粤港湾智算”议案。

　　这场闪电转型，既是地产行业持续低迷下的无奈自救 ，也是资本市场对AI概念狂热追捧的必然结果 。

　　一位港股地产行业分析师向《华夏时报》记者表示：“粤港湾的地产主业已经基本停滞
。如果不转型
，其最终只能走向退市。AI算力赛道的高估值，给了它一次重生的机会 。 ”

　　截至发稿 ，粤港湾智算尚未就更名及转型相关问题回复本报记者采访请求
。

　　财务式扭亏

　　然而
，这场看似完美的转型，在2025年年报披露后开始露出破绽。

　　2025年报显示 ，粤港湾智算2025年实现营业收入10.02亿元
，同比下降61.5%；归母净利润0.73亿元，同比扭亏为盈 。

　　但仔细分析利润表可以发现 ，其净利润主要来自非经常性损益，其中债务重组收益约1.45亿元 、股权处置收益约1.8亿港元；扣非后
，其实际仍处于亏损状态
。

　　“这是典型的财务式扭亏。
”上述分析师指出，粤港湾智算去年10月23日才完成对天顿数据的收购 ，AI业务全年贡献营收6.17亿元
，占总营收约61.5%，已成为第一大收入来源；尽管AI业务短期贡献亮眼营收与毛利 ，但扭亏核心依靠债务重组等非经常性损益
，传统主业仍处于亏损状态，算力转型尚未彻底扭转公司颓势 。

　　张毅博士向本报记者分析道：“天顿数据接近40%的毛利率在行业内处于较好水平 ，属于相对较高的毛利表现。其高毛利率主要来源于三方面：一是客户结构优质
，头部云厂商和大模型企业的长约订单占比较高，企业定价能力较强；二是资产与区位优势明显 ，公司位于大湾区核心节点
，数据中心上架率高，叠加国资注资带来的低融资成本优势；三是阶段性市场红利 ，近两年AI算力供不应求，稠密算力及万卡集群服务的溢价能力得到充分释放
。”

　　更值得关注的是
，粤港湾智算的高溢价并购。年报虽未披露收购天顿数据的具体价格，但从福田资本8亿元认购鸿策数据40%股权的交易来看 ，鸿策数据的估值达到20亿元
，而天顿数据作为鸿策数据的母公司，其收购价格大概率不低于20亿元 。

　　对于一家年营收仅10亿元 ，连续多年录得亏损的公司来说
，这无疑是一笔巨额收购
。

　　为了降低资产负债表压力，粤港湾智算采取了“以改代买 ”的闲置资产盘活模式。其通过将此前积累的闲置产业园区
、厂房及土地资源 ，升级改造为智算中心
，既控制了投建成本，也缩短了建设周期 。

　　在张毅博士看来 ，粤港湾智算的核心竞争力正是资产盘活与算力运营双轮驱动
，具体表现为依托存量土地和基建资源快速改造计算中心，同时借助天顿数据的技术团队和万卡集群运维能力实现高效运营
。

　　此外 ，粤港湾智算2025年现金流状况呈现“经营造血能力下滑、投资支出温和 、融资净偿还
”的格局，但整体现金储备较上年大幅改善。

　　受传统基建主业低迷、存货跌价及资产减值计提拖累
，经营端造血能力偏弱，期内经营活动产生的现金流量净额为3.7亿元 ，近三年复合下滑率达48.9%；投资活动产生的现金流量净额为0.27亿元；筹资活动产生的现金流量净额为-1.33亿元
，当年通过发行新股募集资金9804万元 。

　　2025年末，其现金及现金等价物达1.704亿元 ，较2024年末大增1205.1%
，现金安全垫增厚
。

　　“粤港湾目前的问题在于，它讲了一个很好的算力故事 ，但还没有拿出与之匹配的业绩。”上文分析师向本报记者续指
，“如果未来AI算力行业出现产能过剩，或者公司的业务拓展不及预期 ，其高估值将难以维持 。 ”

　　张毅博士则向本报记者指出
，对于传统房企转型智算行业，应通过并购技术团队
、掌握核心客户资源以及深化产学研合作等方式逐步补齐技术短板
。跨界转型企业最容易在技术迭代响应、3D调度优化 、芯片适配等环节掉队 ，主要问题在于外行对内行的技术升级响应流程效率较低。

　　“长期来看，这类企业必须引进专业的经营管理人才
，构建自主的资源调度平台和底层技术能力 。
”他如是说道。

　　截至5月20日，粤港湾智算股价较5月14日的高点19.85港元已经回调超过8%
。对于这家刚刚完成身份切换的公司而言 ，从资本市场的狂欢到业绩的兑现
，还有很长的路要走。

　　粤港湾智算“算力插座”的商业模式能否跑通，AI转型能否成为真正的翻身仗 ，还有待时间的检验 。

（文章来源：华夏时报网）