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国海证券首席经济学家夏磊

2026年一季度，房地产市场出现“小阳春”
，重点城市二手房成交显著放量，新房价格环比上涨城市数量有所增加。但当前成交热度能否持续？还要看居民对房地产的信心能否持续改善 、库存能否持续去化
、政策能否持续支持？

信心比黄金更重要
。一季度以来 ，房地产市场已呈现出积极变化。要让“小阳春 ”持续下去
，居民信心必须继续改善并保持稳定 。

购房者信心恢复，主要有四个支撑
。一是由于宏观经济向好提供底层支撑。2026年一季度国民经济实现良好开局 ，GDP同比增长5.0% 。从收入端看
，一季度全国居民人均可支配收入12782元，扣除价格因素实际同比增长4.0%
。从结构来看 ，工资性收入同比增长4.9%
，保持稳定；经营净收入同比增长6.6%，是收入增长的主要贡献项 ，体现出小微企业和个体工商户的经营活力有所恢复。从物价看
，2026年1-4月CPI同比上涨0.9%，温和通胀环境亦有助于名义收入的改善和消费意愿的释放 。宏观经济的向好 ，为房价预期改善提供了坚实基础
。

二是股市财富效应逐步显现。2024年9月24日政策组合拳推出以来，上证指数从2863点上涨至2026年5月超4200点
，刷新2015年以来新高 。2024年9月24日至2026年5月11日，上证指数累计涨幅达48% ，显著修复并提升了居民金融资产市值
，形成了较为可观的财富效应，为居民“卖旧买新
”提供重要资金储备
。与此同时 ，居民资产配置行为出现明显变化。2026年一季度住户存款增加7.7万亿元
，同比少增1.5万亿元；银行理财市场存续规模较去年末缩水1.38万亿元 。新增定期存款占比从2023年的96.2%下降至2026年一季度的84.9%，居民“持币待购”意愿增强。

三是法拍房对边际房价的冲击减弱
。2026年一季度重点城市法拍住宅成交占比整体维持低位 ，北京降至0.6%
，上海0.7%，广州、深圳小幅上升1.7个和0.6个百分点 ，占比约为3.4%和3.6%。法拍房占比整体维持低位
，因法拍折价引发的“价格坍缩 ”被有效隔离在局部范围，并未蔓延至主流二手房定价体系 。

法拍房对市场影响更可控
。根据中指数据统计 ，2026年一季度住宅类法拍房挂拍9.5万套，同比下降4.3%。在此基础上
，以深圳为例，部分债权银行已主动“下场”定价快速处置抵押资产 ，未来法拍房的折价率将更合理
，有助于避免价格螺旋下跌，边际房价得到稳定 。

四是租金回报率回升修复房地产资产估值
。2026年3月 ，中指研究院50城平均租金回报率为2.26%
，高于同期5年期定存利率1.3%和10年期国债收益率1.8%。居民购房现金流正逐步转正 。租金回报率托底资产价格的核心机制在于，租金收益覆盖月供成本 ，持有房产从“净支出
”状态切换为“收支平衡甚至盈余”
。以北京朝阳区安贞西里一套60平方米两居室为例
，根据链家资料显示当前市场总价约220万元，月租金约5300元 ，租金收益率约为2.9%
，明显高于定存利率。假设首付120万元，公积金贷款100万元 ，贷款期限20年 、等额本息还款，月供约为5347元
，月供与月租金已非常接近 。这意味着购房者每月实际现金流出压力较小，当公积金贷款额度提升或房贷利率进一步走低 ，租金收益完全覆盖月供将是大概率事件
。

宏观经济
、财富效应、供给扰动 、资产估值四个维度形成合力
，居民信心改善具备一定可持续性，这是“小阳春 ”延续的最重要条件。但股市波动
、经济复苏斜率等不确定性仍需继续观察 。

库存也在持续去化中。2026年4月末 ，全国商品房待售面积同比下降0.5%
，连续2个月下降，供求关系出现边际改善
。但全国房地产库存总量（含现房、在建及已供未动工土地）约为57.4亿平方米 ，库存压力尚未根本缓解。只有推动库存持续去化
，才能为市场止跌企稳提供基础 。

一是库存去化渠道在拓宽
。2026年各地积极探索多渠道盘活存量商品房，将有助于库存去化。湖南省已明确2026年计划收购存量商品房200万平方米以上 ，用于保障性住房 、安置房
、宿舍和人才住房等；河南省支持发行专项债收购存量住房 。通过收储转化
，可以在补充保障房供给的同时，消化库存
。

二是土地成交持续下降。根据中指数据统计 ，全国土地成交规划建面连续5年下降，2025年成交9.9亿平方米
，较历史高点下降67%，2026年土地成交下降持续 ，1-4月同比下降19.2% 。土地成交的持续缩量
，意味着后续新房供应将减少，有助于去库存
。各地也因城施策精准调控 ，如福建省明确
，部分市、县去化周期超过24个月应暂停商品住宅用地供应，12至24个月的按“盘供平衡
”原则供应。这种的精准调控 ，使土地供应与各地实际消化能力相匹配
，避免无效供给的进一步累积 。

三是产品升级，供给结构优化
。2026年《政府工作报告》明确“好房子”建设标准 ，“安全 、舒适、绿色
、智慧 ”成为新一轮产品升级的核心方向。通过容积率优化、绿色建筑 、智慧社区等产品升级政策
，鼓励开发商打造符合新一代居住需求的改善型产品，推动住房“更新换代
” ，激活新房市场需求，避免库存长期沉淀 。与此同时
，规划端也给予有力支持。相关部门优化居住用地规划指标，包括适度提高容积率
、调整绿地率、建筑密度 、建筑退让距离
、停车配建标准 ，并完善公共服务、市政交通设施配建以及风貌引领要求
。这些供给结构优化措施
，既提升了新房产品的竞争力，又更好地匹配了居民改善型住房需求 ，有助于加速库存去化。

多渠道去化 、供给收缩
、产品升级共同发力
，有望推动库存持续去化，助力市场企稳 。

本轮“小阳春”是限购松绑、房贷利率下调 、公积金优化
、“以旧换新 ”等多项政策叠加的结果
。政策边际效应容易递减 ，要让行情持续
，必须保持政策连续性和针对性。

一是进一步降低交易成本 。在现有换房退税、增值税3%税率基础上，可继续降低首套或唯一住房契税 ，对“卖一买一
”家庭给予契税减免
。同时推动中介费率公开透明 、实行分档收费
，减少交易摩擦。

二是保持金融支持力度 。当前购房首付最低15%、房贷利率已低至3.06%
。下一步可因城施策放宽首套认定，如挂牌房源不计套数 ，按区划分首套房标准。扩大公积金提取支付首付范围，提高多子女家庭额度 。推广贷款利息补贴
，如苏州青年人才50%贴息，南京“卖旧买新”的1%贴息等
。金融支持力度的持续可支持房地产市场稳定。

三是政策工具箱保持动态更新 。加大“以旧换新 ”力度 ，推广国企收购旧房
、中介优先帮卖、解约保护等模式
，打通置换堵点。因地制宜发放购房补贴，重点支持多子女和换房家庭
。全面推广“房票安置
” ，珠海等地已明确用于城中村改造。建立多元化房源库
，探索房票跨区域流通，直接为新房市场导入需求 。

政策保持其支持力度并持续优化 ，可助力巩固当前房地产市场回暖势头
。

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