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专题：科技成长主线贯穿二季度 震荡上行中布局细分龙头

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国海证券首席经济学家夏磊

2026年一季度 ，房地产市场出现“小阳春”
，重点城市二手房成交显著放量，新房价格环比上涨城市数量有所增加 。但当前成交热度能否持续？还要看居民对房地产的信心能否持续改善、库存能否持续去化 、政策能否持续支持？

信心比黄金更重要
。一季度以来 ，房地产市场已呈现出积极变化。要让“小阳春
”持续下去
，居民信心必须继续改善并保持稳定 。

购房者信心恢复，主要有四个支撑
。一是由于宏观经济向好提供底层支撑。2026年一季度国民经济实现良好开局 ，GDP同比增长5.0% 。从收入端看
，一季度全国居民人均可支配收入12782元，扣除价格因素实际同比增长4.0%
。从结构来看 ，工资性收入同比增长4.9%，保持稳定；经营净收入同比增长6.6%
，是收入增长的主要贡献项，体现出小微企业和个体工商户的经营活力有所恢复。从物价看 ，2026年1-4月CPI同比上涨0.9%
，温和通胀环境亦有助于名义收入的改善和消费意愿的释放 。宏观经济的向好，为房价预期改善提供了坚实基础。

二是股市财富效应逐步显现
。2024年9月24日政策组合拳推出以来 ，上证指数从2863点上涨至2026年5月超4200点
，刷新2015年以来新高。2024年9月24日至2026年5月11日，上证指数累计涨幅达48% ，显著修复并提升了居民金融资产市值
，形成了较为可观的财富效应，为居民“卖旧买新”提供重要资金储备 。与此同时 ，居民资产配置行为出现明显变化
。2026年一季度住户存款增加7.7万亿元
，同比少增1.5万亿元；银行理财市场存续规模较去年末缩水1.38万亿元。新增定期存款占比从2023年的96.2%下降至2026年一季度的84.9%，居民“持币待购 ”意愿增强 。

三是法拍房对边际房价的冲击减弱
。2026年一季度重点城市法拍住宅成交占比整体维持低位 ，北京降至0.6%，上海0.7%
，广州
、深圳小幅上升1.7个和0.6个百分点，占比约为3.4%和3.6%。法拍房占比整体维持低位 ，因法拍折价引发的“价格坍缩
”被有效隔离在局部范围
，并未蔓延至主流二手房定价体系 。

法拍房对市场影响更可控
。根据中指数据统计，2026年一季度住宅类法拍房挂拍9.5万套 ，同比下降4.3%。在此基础上
，以深圳为例，部分债权银行已主动“下场”定价快速处置抵押资产 ，未来法拍房的折价率将更合理
，有助于避免价格螺旋下跌，边际房价得到稳定 。

四是租金回报率回升修复房地产资产估值
。2026年3月 ，中指研究院50城平均租金回报率为2.26%
，高于同期5年期定存利率1.3%和10年期国债收益率1.8%。居民购房现金流正逐步转正 。租金回报率托底资产价格的核心机制在于，租金收益覆盖月供成本 ，持有房产从“净支出 ”状态切换为“收支平衡甚至盈余
”。以北京朝阳区安贞西里一套60平方米两居室为例，根据链家资料显示当前市场总价约220万元
，月租金约5300元，租金收益率约为2.9% ，明显高于定存利率
。假设首付120万元
，公积金贷款100万元，贷款期限20年、等额本息还款 ，月供约为5347元
，月供与月租金已非常接近。这意味着购房者每月实际现金流出压力较小，当公积金贷款额度提升或房贷利率进一步走低 ，租金收益完全覆盖月供将是大概率事件 。

宏观经济 、财富效应
、供给扰动、资产估值四个维度形成合力
，居民信心改善具备一定可持续性，这是“小阳春”延续的最重要条件
。但股市波动 、经济复苏斜率等不确定性仍需继续观察。

库存也在持续去化中 。2026年4月末 ，全国商品房待售面积同比下降0.5%
，连续2个月下降，供求关系出现边际改善
。但全国房地产库存总量（含现房、在建及已供未动工土地）约为57.4亿平方米 ，库存压力尚未根本缓解。只有推动库存持续去化，才能为市场止跌企稳提供基础 。

一是库存去化渠道在拓宽
。2026年各地积极探索多渠道盘活存量商品房
，将有助于库存去化。湖南省已明确2026年计划收购存量商品房200万平方米以上，用于保障性住房
、安置房、宿舍和人才住房等；河南省支持发行专项债收购存量住房 。通过收储转化 ，可以在补充保障房供给的同时
，消化库存
。

二是土地成交持续下降。根据中指数据统计，全国土地成交规划建面连续5年下降 ，2025年成交9.9亿平方米
，较历史高点下降67%，2026年土地成交下降持续 ，1-4月同比下降19.2% 。土地成交的持续缩量
，意味着后续新房供应将减少，有助于去库存。各地也因城施策精准调控 ，如福建省明确
，部分市 、县去化周期超过24个月应暂停商品住宅用地供应，12至24个月的按“盘供平衡 ”原则供应
。这种的精准调控 ，使土地供应与各地实际消化能力相匹配，避免无效供给的进一步累积。

三是产品升级
，供给结构优化 。2026年《政府工作报告》明确“好房子
”建设标准，“安全
、舒适、绿色 、智慧”成为新一轮产品升级的核心方向
。通过容积率优化
、绿色建筑、智慧社区等产品升级政策 ，鼓励开发商打造符合新一代居住需求的改善型产品
，推动住房“更新换代 ”，激活新房市场需求 ，避免库存长期沉淀。与此同时
，规划端也给予有力支持 。相关部门优化居住用地规划指标，包括适度提高容积率 、调整绿地率
、建筑密度、建筑退让距离 、停车配建标准 ，并完善公共服务
、市政交通设施配建以及风貌引领要求
。这些供给结构优化措施
，既提升了新房产品的竞争力，又更好地匹配了居民改善型住房需求 ，有助于加速库存去化。

多渠道去化、供给收缩 、产品升级共同发力
，有望推动库存持续去化，助力市场企稳 。

本轮“小阳春
”是限购松绑、房贷利率下调
、公积金优化、“以旧换新”等多项政策叠加的结果
。政策边际效应容易递减 ，要让行情持续，必须保持政策连续性和针对性。

一是进一步降低交易成本 。在现有换房退税 、增值税3%税率基础上
，可继续降低首套或唯一住房契税，对“卖一买一 ”家庭给予契税减免
。同时推动中介费率公开透明
、实行分档收费 ，减少交易摩擦。

二是保持金融支持力度 。当前购房首付最低15%、房贷利率已低至3.06%。下一步可因城施策放宽首套认定
，如挂牌房源不计套数，按区划分首套房标准
。扩大公积金提取支付首付范围 ，提高多子女家庭额度。推广贷款利息补贴
，如苏州青年人才50%贴息，南京“卖旧买新”的1%贴息等 。金融支持力度的持续可支持房地产市场稳定
。

三是政策工具箱保持动态更新。加大“以旧换新
”力度 ，推广国企收购旧房 、中介优先帮卖
、解约保护等模式
，打通置换堵点 。因地制宜发放购房补贴，重点支持多子女和换房家庭
。全面推广“房票安置” ，珠海等地已明确用于城中村改造。建立多元化房源库
，探索房票跨区域流通，直接为新房市场导入需求 。

政策保持其支持力度并持续优化 ，可助力巩固当前房地产市场回暖势头
。

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